(El Confidencial, 14-11-2025)
El Banco de España empieza a diseñar límites al crédito que eviten una burbuja inmobiliaria
El encarecimiento de la vivienda, junto con el aumento en la concesión de créditos a familias y empresas, ha vuelto a despertar la atención de los analistas. Aunque persiste el recuerdo de la burbuja inmobiliaria y financiera de hace años, el Banco de España no considera que exista actualmente una situación similar. Sin embargo, ha comenzado a preparar medidas preventivas para controlar un posible exceso de crédito y reforzar el marco macroprudencial del sistema financiero. Según su informe de estabilidad financiera de otoño, la institución está elaborando "un marco analítico que oriente la decisión, en su caso, de activar límites macroprudenciales sobre los estándares de concesión". En otras palabras, está diseñando herramientas que le permitan intervenir si detecta que las entidades bancarias empiezan a relajar sus criterios al otorgar hipotecas. Por ahora, el Banco de España no planea poner en marcha estas medidas, pero quiere tenerlas listas por si en el futuro resultan necesarias. Este tipo de instrumentos, conocidos como borrower based measures (BBM), servirían para establecer restricciones sobre la concesión de préstamos hipotecarios. El propio organismo recuerda que el Fondo Monetario Internacional (FMI) ya le ha recomendado valorar la aplicación preventiva de estos límites, en caso de observar un crecimiento excesivo del crédito o una pérdida de rigor en los criterios de concesión. La mayoría de los países europeos ya cuentan con herramientas de este tipo de manera preventiva. De hecho, solo tres miembros de la zona euro, entre ellos España, aún no las han implementado. Algunos gobiernos han optado por limitar el porcentaje máximo de financiación en relación con el valor de la vivienda (loan to value), otros establecen topes sobre los ingresos familiares (loan to income), el nivel de endeudamiento o la duración de las hipotecas. El director general de Estabilidad Financiera, Daniel Pérez Cid, ha explicado que el objetivo actual es "disponer de un marco analítico que permita activar estas medidas en caso de necesidad". El Banco de España está revisando la experiencia internacional, evaluando estudios sobre su eficacia y elaborando un modelo propio adaptado al mercado español. Por el momento, no existen señales que justifiquen la puesta en marcha de estas restricciones. No obstante, resulta significativo que la entidad comience estos trabajos en un contexto de encarecimiento sostenido de la vivienda y en medio de advertencias sobre un posible sobrecalentamiento del mercado. El Banco de España busca anticiparse y contar con mecanismos listos para actuar si detecta un crecimiento excesivo del crédito o una relajación de las condiciones de concesión. Estas herramientas funcionarían directamente sobre el nuevo crédito, lo que podría ayudar a evitar desequilibrios que amenacen la estabilidad del sistema financiero. El organismo recuerda que las medidas macroprudenciales son relativamente recientes -surgieron tras la crisis financiera-, aunque los primeros estudios demuestran que pueden ser eficaces en determinadas circunstancias. Sin embargo, advierte de que también pueden generar efectos no deseados, como el desplazamiento de la demanda hacia el mercado del alquiler, cambios en la distribución de rentas o impactos sobre el consumo. Por ello, el análisis en curso pretende evaluar sus consecuencias sobre el conjunto de la economía, más allá del sistema financiero. El Banco de España descarta por ahora la existencia de una burbuja inmobiliaria. Considera que el incremento de los precios responde principalmente a factores estructurales, como el crecimiento de la población y la mejora del empleo, más que a comportamientos especulativos o a un exceso de crédito.
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