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(Cinco Días, 09-10-2026)

La banca aguarda la bendición de Hacienda para lanzar la cuenta de inversión con incentivos fiscales

La cuenta Financia Europa se ha aprobado, ha sido derogada y se ha recuperado en poco más de una semana, aunque todavía no está disponible para los inversores. El Congreso rechazó la iniciativa junto con las medidas relacionadas con el acceso a la vivienda, pero el Gobierno la recuperó cuatro días después mediante un nuevo decreto, con el mismo texto que el anterior. España, y en particular el ministro de Economía, Carlos Cuerpo, ha presentado esta iniciativa como un avance que responde a una demanda planteada desde hace meses por la Unión Europea. Para que pueda empezar a funcionar, todavía debe ser convalidada por la Diputación Permanente del Congreso y Hacienda debe aprobar una orden ministerial que detalle cómo las entidades financieras comunicarán a la Agencia Tributaria la información correspondiente. Por el momento, el Ministerio no ha fijado una fecha para publicar esa norma. La iniciativa ha quedado en segundo plano ante la atención generada por la crisis de la vivienda y la muerte de Maricarmen Abascal, pero podría convertirse en un instrumento relevante para los inversores. Las cuentas Financia Europa permitirán gestionar inversiones y reinvertir las ganancias sin tributar por las plusvalías en cada operación, de modo que los impuestos se aplacen hasta que se retire el dinero. Algunos expertos las comparan con las sicavs, aunque estarán abiertas a todo tipo de inversores, por lo que empiezan a conocerse como «minisicavs». Según los especialistas consultados, se trata de una de las reformas más importantes de la fiscalidad de la inversión desde 2002, cuando se permitió traspasar dinero entre fondos de inversión sin pagar impuestos por la operación. El Ministerio de Economía ha aprobado los cambios reglamentarios necesarios en el IRPF y en los procedimientos de gestión tributaria para establecer las obligaciones de información de las entidades financieras. Estas deberán comunicar anualmente los datos de los titulares, las aportaciones y retiradas de dinero, las ganancias y pérdidas, los saldos a 31 de diciembre, el valor liquidativo de las inversiones y las operaciones realizadas con los activos, incluidas las movilizaciones y cancelaciones. Ahora corresponde a Hacienda, bajo la dirección de Arcadi España, concretar el modelo de declaración y los detalles técnicos mediante una orden ministerial. Su aprobación es imprescindible para que las cuentas puedan comercializarse y contratarse. El propósito es que estos productos permitan reunir distintas modalidades de inversión en un mismo vehículo. En una primera fase, solo podrán incluir acciones negociadas en bolsas europeas, mientras se espera que la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) publique la relación de fondos de inversión y fondos cotizados (ETF) que podrán incorporarse. Las entidades financieras ya están estudiando cómo integrar las cuentas en su oferta comercial. Desde la firma de asesoramiento regulatorio finReg360 señalan que mantienen contactos con numerosas compañías para analizar tanto la estructura del producto como las posibilidades de comercialización. Trade Republic también sigue de cerca el desarrollo normativo. Su director general para España y Portugal, Pablo López, ha explicado que está en contacto con el equipo de desarrollo de producto de la entidad en Berlín para preparar el lanzamiento en cuanto Hacienda concrete los últimos detalles. Otras firmas, como MyInvestor, N26, Indexa Capital e InBestMe, están haciendo un seguimiento de la regulación con la intención de ofrecer estas cuentas cuanto antes. La expectativa se extiende a los brókeres y a los proveedores de fondos y ETF. Eduardo Escario, responsable de VanEck para España y Latinoamérica, apunta que la gestora ya dispone de productos que encajan en este tipo de inversión, como su fondo VanEck Morningstar Developed Markets ex-US Dividend Leaders, que reúne un centenar de acciones con dividendos y una presencia destacada de empresas europeas. Los bancos y las gestoras también analizan cómo incorporar el nuevo vehículo a sus catálogos. El sector considera que puede atraer importantes cantidades de ahorro hacia la economía productiva europea y generar nuevas oportunidades de negocio a través de las comisiones. No obstante, Inverco, la asociación española de instituciones de inversión colectiva, recuerda que los fondos deberán estar inscritos en el registro del supervisor para poder integrarse en estas cuentas. El éxito del producto dependerá, en buena medida, de la estrategia comercial de las entidades financieras. Fuentes relacionadas con su diseño sostienen que será fundamental que bancos y plataformas lo promocionen activamente, de forma similar a las campañas de planes de pensiones. También advierten de que la incertidumbre política podría afectar a su continuidad después de las elecciones. Desde finReg360, Fernando Alonso, socio de estrategia y operaciones, considera que sería una lástima que una medida con potencial para impulsar los mercados de capitales europeos quedara condicionada por la inestabilidad política y regulatoria desde su puesta en marcha. Las cuentas permitirán invertir hasta 150.000 euros en distintos activos, como acciones, fondos y ETF, sin tributar por las plusvalías generadas en cada operación mientras el dinero permanezca dentro del vehículo. La tributación se producirá cuando el inversor retire los fondos, con ventajas fiscales significativas: los primeros 10.000 euros de plusvalías estarán totalmente exentos y el resto podrá beneficiarse de una reducción del 20%, siempre que hayan transcurrido más de cinco años. Así, si se obtienen 20.000 euros de ganancias, solo tributarán 8.000. Fuera de este sistema, una plusvalía de ese importe estaría sujeta a los tipos habituales del ahorro, del 19% para los primeros 6.000 euros y del 21% para los 14.000 restantes. Los dividendos, sin embargo, seguirán tributando en el IRPF con las retenciones y los tipos vigentes. En el caso de los fondos que puedan incluirse en estas cuentas, al menos el 70% de la inversión deberá destinarse a activos del Espacio Económico Europeo, un mínimo del 50% tendrá que estar invertido en bolsa y el 35% deberá corresponder a acciones de países de ese ámbito. Esto permite mantener parte de la cartera en bonos o acciones estadounidenses, siempre que no se incumplan los porcentajes establecidos. Las cuentas, por su parte, no admitirán inversiones directas en bonos. Sara Gutiérrez Campiña, socia cofundadora de finReg360, cuestiona esta limitación y considera que excluir la renta fija no parece imprescindible para impulsar la financiación de la economía europea, dado que la deuda pública y corporativa también puede canalizar el ahorro hacia la actividad productiva.

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(Expansión, 09-10-2026)

¿Vender o seguir alquilando? El cálculo fiscal que cambia tras el nuevo decreto de vivienda

El Gobierno ha recuperado sus reformas en materia de vivienda durante la disolución de las Cortes y pretende que la Diputación Permanente decida sobre su convalidación. Los cambios previstos en las indemnizaciones a los inquilinos y en las reducciones del IRPF por el alquiler obligan a los pequeños propietarios a revisar sus cálculos para decidir si les conviene mantener sus viviendas arrendadas o venderlas. Cientos de miles de propietarios particulares se enfrentan a una decisión que puede tener importantes consecuencias económicas: continuar alquilando sus inmuebles o ponerlos a la venta. La publicación en el Boletín Oficial del Estado de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026 introduce cambios que alteran la rentabilidad de ambas opciones. La tramitación de estas medidas se produce en un contexto de fuerte controversia política. Después de que el Parlamento rechazara los textos originales el pasado 29 de septiembre y de las posteriores movilizaciones ciudadanas, el presidente del Gobierno disolvió las Cortes y convocó elecciones anticipadas. Sin embargo, el Ejecutivo aprobó al día siguiente dos nuevos decretos con el objetivo de someterlos a la Diputación Permanente para su convalidación. Al margen de la polémica institucional, las medidas planteadas modifican las condiciones económicas del mercado inmobiliario. Por un lado, recuperar una vivienda para venderla al finalizar el contrato de alquiler podría resultar más costoso. Por otro, mantenerla arrendada con una reducción de la renta permitiría acceder a importantes ventajas fiscales. Hasta ahora, muchos propietarios aprovechaban el vencimiento del contrato para recuperar el inmueble y venderlo. El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y establece nuevas condiciones para la continuidad de los arrendamientos. Una vez transcurridos los cinco años de duración obligatoria del contrato, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, el alquiler se prorrogaría automáticamente por periodos sucesivos de cinco años, salvo que el propietario comunicara su voluntad de no renovarlo con seis meses de antelación. Si decide recuperar la vivienda para venderla o por otros motivos que no respondan a una necesidad personal o familiar justificada, tendría que indemnizar al inquilino. La compensación se calcularía aplicando el importe más elevado entre doce mensualidades de renta, determinadas conforme a las condiciones previstas en la norma, y una mensualidad por cada año de residencia del arrendatario en el inmueble. Además, la venta no eliminaría este derecho, ya que el comprador asumiría las obligaciones correspondientes. Esta circunstancia podría afectar al precio de venta de las viviendas que se transmitan con inquilinos cuyos contratos estén próximos a finalizar. Frente a estas condiciones, el Real Decreto-ley 29/2026 introduce incentivos fiscales para los propietarios que opten por mantener sus inmuebles en alquiler. La modificación del artículo 23.2 de la Ley del IRPF contempla una reducción del 100% del rendimiento neto para determinados arrendadores particulares que formalicen un nuevo contrato con una rebaja superior al 5% respecto a la renta anterior o alquilen a un nuevo inquilino por debajo del índice de referencia, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. En estos supuestos, el rendimiento neto del alquiler quedaría íntegramente reducido a efectos del IRPF, de modo que el propietario no tendría que tributar por esos ingresos. Por el contrario, los arrendadores que incrementen las rentas podrían beneficiarse de porcentajes de reducción inferiores, que variarían en función de las condiciones aplicables y podrían descender hasta el 15% si la subida supera el 20%. Las diferencias se aprecian en un ejemplo práctico. Un propietario que tribute a un tipo marginal del 37% y alquile su vivienda por 1.000 euros mensuales obtendría unos ingresos anuales de 12.000 euros. Si sus gastos deducibles ascienden a 2.500 euros, el rendimiento neto sería de 9.500 euros. Si mantiene la renta sin cambios y aplica una reducción fiscal del 50%, la base sometida a tributación sería de 4.750 euros. Con un tipo marginal del 37%, el impuesto ascendería a 1.757,50 euros y el rendimiento neto después de ese pago quedaría en 7.742,50 euros. En cambio, si reduce el alquiler un 6%, hasta los 940 euros mensuales, sus ingresos anuales bajarían a 11.280 euros y el rendimiento neto, después de descontar los mismos gastos, sería de 8.780 euros. Si cumple las condiciones para aplicar la reducción del 100%, no tendría que pagar IRPF por ese rendimiento. De esta forma, pese a ingresar 720 euros brutos menos al año, acabaría disponiendo de 1.037,50 euros más después de impuestos que si hubiera mantenido la renta inicial. La alternativa de vender la vivienda también presenta obstáculos regulatorios y fiscales. La reforma del artículo 25 de la LAU refuerza el derecho de tanteo y retracto del inquilino e impide renunciar a él mediante una cláusula contractual. En consecuencia, cuando proceda este derecho, el arrendatario dispondrá de 30 días para adquirir preferentemente el inmueble en las condiciones comunicadas por el propietario. Además, la venta genera una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro del IRPF, con tipos progresivos del 19% al 28% sobre la plusvalía obtenida, a lo que puede añadirse el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. El decreto también actualiza los coeficientes máximos aplicables a determinadas transmisiones de larga duración, con un multiplicador de hasta 0,30 para periodos de generación de veinte años o más. La normativa contempla una excepción fiscal para determinadas ventas de inmuebles a las administraciones públicas. La nueva disposición adicional sexagésima quinta de la Ley del IRPF prevé una exención del 100% de la ganancia patrimonial para operaciones relativas a inmuebles de hasta 200.000 euros y exenciones parciales en determinados casos de hasta 800.000 euros. Para acogerse a este beneficio, se exige que el comprador sea una Administración pública y que la vivienda haya permanecido desocupada de forma continuada durante los dos años anteriores a la transmisión.

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