(Expansión, 29-06-2026)
El "castigo fiscal" a la vivienda alcanza el 62% de su precio durante todo su ciclo económico
La elevada carga fiscal que soporta la vivienda en España se ha consolidado como uno de los principales obstáculos tanto para aumentar la oferta residencial como para facilitar el acceso de las familias a la compra o al alquiler. En un contexto de escasez de vivienda y de escalada de precios, esta presión tributaria agrava especialmente la situación de los hogares con menor capacidad económica, que ya destinan cerca del 40% de su presupuesto al pago de la vivienda y de sus costes asociados. Según los cálculos del economista Jaume Menéndez, una vivienda en España puede llegar a soportar una carga fiscal superior al 62% de su precio de adquisición a lo largo de todo su ciclo económico. Esta tributación se reparte entre las distintas fases de vida del inmueble: la promoción o compra, donde intervienen figuras como el IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) y el IRPF; la fase de tenencia, gravada mediante tributos como el IBI, el Impuesto sobre el Patrimonio o determinadas obligaciones en el IRPF; y, finalmente, la transmisión o venta, que vuelve a generar obligaciones fiscales en el IRPF y mediante la plusvalía municipal. Menéndez presentó estas conclusiones durante una jornada sobre fiscalidad inmobiliaria organizada por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada, junto con la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona. Los expertos sostienen que esta presión fiscal no solo encarece el acceso a la vivienda para los compradores, sino que también desincentiva la inversión y limita la creación de nueva oferta. En consecuencia, la política tributaria actual estaría dificultando la expansión de un parque de vivienda asequible, especialmente en alquiler. Otro de los problemas señalados es la fuerte disparidad territorial. La fiscalidad sobre la vivienda varía de forma significativa entre comunidades autónomas, ampliando desigualdades y afectando a la movilidad geográfica. Un ejemplo claro es el ITP, cuyos tipos oscilan entre el 6% en comunidades como Comunidad de Madrid o Navarra, y el 20% en Cataluña. Estas diferencias, según los analistas, encarecen artificialmente la vivienda de segunda mano y pueden dificultar los desplazamientos laborales entre regiones. La comparación con otros países europeos también refleja la magnitud de esta carga. Dentro de los miembros europeos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos, España ocupa el cuarto lugar en peso de los impuestos sobre la propiedad respecto a la recaudación total. Estos tributos representan el 6,9% de los ingresos fiscales del país, solo por detrás de Luxemburgo (9,7%), Francia (8,1%) y Bélgica (7,7%). La cifra española supera claramente a la de Italia (5,7%), Portugal (4,3%), Países Bajos (3,9%) y Alemania (2,8%). En materia de inversión inmobiliaria, la distancia con Europa también es notable. El Instituto de Estudios Económicos estima que la tributación efectiva sobre la vivienda en propiedad alcanza el 30,3% en España, frente al 6,5% de media en la Unión Europea. En el caso de la vivienda destinada al alquiler, la fiscalidad asciende al 44%, muy por encima del 31% registrado en el conjunto europeo. Más allá de los impuestos, los expertos apuntan otros factores estructurales que limitan la oferta de vivienda. Entre ellos destaca el bloqueo de la reforma de la Ley del Suelo, que según promotores y analistas está ralentizando durante años el desarrollo de nuevas promociones residenciales. La rigidez normativa y los largos plazos urbanísticos generan inseguridad jurídica y retrasan la construcción. Ante este escenario, Menéndez defiende una reforma profunda del sistema fiscal aplicado a la vivienda, con el objetivo de incentivar la oferta, facilitar la demanda y reducir la fragmentación normativa entre administraciones. Sus propuestas abarcan las tres fases del ciclo inmobiliario. En la fase de promoción y adquisición, plantea eximir de IVA las promociones destinadas al alquiler y reducir el tipo del IVA para la compra de primera vivienda hasta el 4% o 5%. También propone introducir deducciones en el ITP para evitar el encarecimiento acumulativo que sufre una vivienda usada cada vez que cambia de propietario. Durante la fase de tenencia, propone elevar el mínimo exento del Impuesto sobre el Patrimonio y actualizar la exención aplicable a la vivienda habitual hasta unos 600.000 euros, adaptándola a los precios actuales del mercado. Asimismo, defiende eliminar la imputación de rentas inmobiliarias sobre viviendas no alquiladas, al considerar que grava rentas teóricas y no ingresos reales. Por último, en la fase de transmisión, plantea recuperar los coeficientes de corrección monetaria en el cálculo de las ganancias patrimoniales en el IRPF derivadas de la venta de inmuebles. El objetivo sería que solo tribute la ganancia real, descontando el efecto de la inflación y evitando gravar beneficios meramente nominales.
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