(Expansión, 09-01-2026)
Subidas fiscales de hasta un 40% en la plusvalía municipal de 2026
El Ejecutivo ha revisado los coeficientes del impuesto con el objetivo de alinearlos con la situación actual del mercado, una decisión que penaliza las transmisiones de viviendas compradas hace alrededor de diez años y beneficia a quienes han mantenido la propiedad durante más de 17. El ejercicio arranca en el sector inmobiliario con especial atención a la fiscalidad municipal. El Gobierno ha vuelto a poner el foco en la actualización de los coeficientes utilizados para calcular el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, una modificación recogida en el reciente Real Decreto-ley 16/2025. Esta normativa, aplicable al impuesto desde el 1 de enero de 2026, configura un panorama claramente desigual, con contribuyentes favorecidos y otros claramente perjudicados. Mientras las operaciones realizadas en plazos intermedios afrontarán un notable aumento de la carga fiscal, los propietarios de largo recorrido disfrutarán de una reducción del impuesto. La explicación oficial de esta reforma es garantizar que la base imponible del tributo "se adecúe en todo momento a la realidad del mercado inmobiliario", teniendo en cuenta la evolución efectiva de los precios de compraventa. No obstante, en la práctica, el ajuste supone un incremento generalizado de los coeficientes para la mayoría de los periodos de generación inferiores a los 15 años. De acuerdo con la nueva tabla publicada, el mayor impacto negativo recaerá sobre quienes vendan inmuebles adquiridos hace unos diez años. El ejemplo más destacado es el de las transmisiones con un periodo de generación de nueve años, cuyo coeficiente aumenta de 0,15 a 0,21, lo que implica una subida del 40%. Este endurecimiento fiscal no se limita a un único supuesto. Las ventas de viviendas con diez años de antigüedad verán incrementada su tributación en un 33,33%, mientras que las de once años soportarán un alza del 30%. Incluso los plazos más cortos, como los siete años, registrarán un aumento del 10%. Estas subidas reproducen el intento del Gobierno de elevar los coeficientes en 2024 a través del RDL 9/2024, una iniciativa que finalmente no prosperó al no obtener el respaldo del Parlamento. En el lado opuesto se sitúan los propietarios de largo plazo. La nueva regulación favorece la tenencia prolongada, introduciendo reducciones en los coeficientes a partir de los 17 años de propiedad. El mayor alivio fiscal se da en los inmuebles con un periodo de generación igual o superior a 20 años, cuyo coeficiente se reduce un 12,5%, pasando de 0,40 a 0,35. La aplicación de estas modificaciones no está exenta de incertidumbre. Al tratarse de un Real Decreto-ley, su vigencia definitiva queda supeditada a la convalidación parlamentaria, lo que reabre un escenario de inseguridad jurídica similar al experimentado el año anterior. Por ello, los especialistas recomiendan actuar con cautela y planificar cuidadosamente las operaciones. Cabe recordar que la plusvalía municipal ha sufrido importantes cambios tanto a nivel judicial como normativo en los últimos años. El momento clave se produjo a finales de 2021, cuando el Tribunal Constitucional anuló el antiguo método de cálculo objetivo, que partía de la premisa de que el suelo urbano siempre aumentaba de valor con el paso del tiempo, al margen de la coyuntura económica. Esta sentencia obligó al Gobierno a reformar de urgencia el impuesto para evitar un vacío legal en la financiación municipal, dando lugar al sistema actualmente vigente y ahora objeto de revisión.
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