(Expansión, 05-06-2026)
Bruselas insta a España a eliminar el castigo fiscal a los caseros no residentes
La Comisión Europea ha remitido una nueva carta a España en la que reclama al Gobierno que corrija la "discriminación" fiscal que afecta a los no residentes y equipare las reducciones fiscales aplicables al alquiler de viviendas en el IRNR. Se trata de un nuevo episodio en el prolongado conflicto sobre la tributación de los ingresos obtenidos por no residentes a través del alquiler de inmuebles. Bruselas comunicó este jueves a España que debe poner fin al trato desigual que sufren estos contribuyentes al no poder acceder a las reducciones fiscales previstas para el arrendamiento de viviendas. La actuación de la Comisión llega tras la denuncia presentada hace más de un año por el abogado Alejandro del Campo, socio de DMS Legal Intelligence. Según explicó a EXPANSIÓN, la desigualdad se origina porque las bonificaciones por alquiler están recogidas en la normativa del IRPF y no en la del Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR), tributo que se aplica a quienes viven fuera de España. Hacienda rechaza aplicar esas ventajas fiscales al considerar que el artículo 24.1 de la ley del IRNR establece que los rendimientos obtenidos por no residentes sin establecimiento permanente en España se calculan siguiendo las normas del IRPF, pero "sin que sean aplicables las reducciones". Del Campo trasladó esta cuestión a la Comisión Europea en marzo de 2025 al considerar que las diferencias tributarias derivadas de esta regulación son muy relevantes, desproporcionadas y contrarias al Derecho de la Unión Europea. La Comisión, presidida por Ursula von der Leyen, coincide en que el distinto tratamiento fiscal entre propietarios residentes y no residentes supone una limitación a la libre circulación de capitales. Además, recuerda que ya había advertido a España sobre esta cuestión anteriormente, con una primera carta formal remitida en marzo de 2019, sin que desde entonces se haya modificado la normativa para eliminar esa diferencia de trato. Desde entonces, incluso se han incorporado nuevas reducciones fiscales para los arrendadores, que pueden alcanzar hasta el 90% de la base imponible de las rentas del alquiler. Sin embargo, estas ventajas siguen reservadas únicamente a quienes residen en España, lo que, según Bruselas, mantiene la discriminación hacia los no residentes. Por ello, la Comisión ha enviado ahora una carta de emplazamiento complementaria y concede a España un plazo de dos meses para responder y corregir las deficiencias detectadas. Si no lo hace, el Ejecutivo comunitario podría emitir un dictamen motivado y avanzar en el procedimiento de infracción, que eventualmente podría acabar ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Una eventual sentencia abriría la puerta a que la justicia española obligara a equiparar las reducciones fiscales. La posibilidad de aplicar estas bonificaciones supondría un importante ahorro para los no residentes, que actualmente tributan al 24% o al 19%, dependiendo de si son ciudadanos de la UE o no. Por ejemplo, un arrendador extracomunitario que obtenga 15.000 euros anuales por el alquiler de una vivienda pasaría de pagar 3.600 euros a solo 360 euros si pudiera acogerse a la reducción del 90%, o a 1.440 euros si aplicara una rebaja del 60%. La cuestión también está siendo analizada en la Audiencia Nacional, aunque Del Campo advierte de que la resolución todavía tardará varios meses. Al mismo tiempo, los tribunales estudian otros aspectos relacionados con la tributación de las rentas del alquiler obtenidas por propietarios no residentes. Entre ellos, el Tribunal Supremo analiza el recurso presentado por la Abogacía del Estado contra la sentencia de la Audiencia Nacional que permitió deducir determinados gastos vinculados a la vivienda. También se encuentra en discusión la diferencia de tipos impositivos en el IRNR entre ciudadanos comunitarios y extracomunitarios, gravados al 19% y al 25%, respectivamente, una cuestión que también podría acabar siendo resuelta por el Supremo. Las futuras sentencias y la creciente presión de Bruselas suponen además un aviso indirecto a la política de vivienda impulsada por el Gobierno. En especial, a la propuesta de crear un Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles para no residentes en la Unión Europea. La iniciativa, incluida en una proposición de ley presentada por el PSOE el pasado mayo, contempla aplicar un gravamen del 100% a los ciudadanos extracomunitarios que compren viviendas de segunda mano en España. La eventual puesta en marcha de este impuesto representaría un fuerte impacto para los inversores no residentes en la UE, en un contexto marcado por la escasez de vivienda en alquiler y el aumento de la demanda. Diversos sectores atribuyen esta situación a medidas intervencionistas aprobadas en los últimos años, como los límites al precio del alquiler o la moratoria de desahucios, que han llevado a numerosos propietarios a retirar viviendas del mercado en busca de alternativas de inversión más rentables y seguras.
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