(El País, 14-10-2026)
El Supremo estudiará por primera vez si los extracomunitarios pueden deducirse los gastos del alquiler en España
El Tribunal Supremo analizará por primera vez si los propietarios de inmuebles en España que residen fuera de la Unión Europea pueden deducirse los gastos vinculados al alquiler para calcular el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR). La Sala de lo Contencioso-Administrativo ha admitido un recurso de la Abogacía del Estado contra una sentencia de la Audiencia Nacional que reconoció este derecho a una contribuyente residente en Estados Unidos. El tribunal deberá determinar si impedir estas deducciones supone una discriminación contraria al principio de libre circulación de capitales establecido por el Derecho de la Unión Europea. El litigio se originó por el alquiler de una vivienda situada en Barcelona propiedad de una contribuyente estadounidense. Hacienda le exigió 5.073,79 euros correspondientes al cuarto trimestre de 2016, además de 4.378,40 euros por 2017 y 3.959,20 euros por 2018. La propietaria solicitó que se revisaran las liquidaciones para poder descontar gastos relacionados con el inmueble, como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), los intereses de financiación, la tasa de basuras y las cuotas de la comunidad de propietarios. Tanto la Agencia Tributaria como los órganos económico-administrativos rechazaron su petición, pero la Audiencia Nacional estimó su recurso en julio de 2023. La normativa española permite a los residentes fiscales de otros países de la UE y a determinados Estados del Espacio Económico Europeo deducir los gastos directamente relacionados con los ingresos obtenidos en España, siempre que se cumplan los requisitos legales. En cambio, los contribuyentes residentes en terceros países deben tributar por el importe íntegro de los rendimientos del alquiler, sin descontar esos costes. La Audiencia Nacional consideró que esta diferencia de trato no podía justificarse únicamente por el lugar de residencia del propietario y que podía vulnerar la libre circulación de capitales. El Supremo ha admitido el recurso para establecer jurisprudencia sobre una cuestión que afecta a numerosos contribuyentes. En un auto fechado el 15 de julio, los magistrados señalan que no existe doctrina consolidada sobre las normas aplicables y que el asunto podría requerir una consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), dado que la resolución de la Audiencia Nacional se apoyó en la interpretación del Derecho comunitario. La fiscalidad de los propietarios no residentes ya está bajo el escrutinio de las instituciones europeas. En 2019, la Comisión Europea abrió un procedimiento contra España por el diferente tratamiento fiscal de los ingresos procedentes del alquiler de inmuebles de contribuyentes no residentes, que continúa abierto. En junio de 2025, Bruselas inició otro procedimiento de infracción relacionado con la tributación de los ciudadanos extranjeros no residentes que poseen viviendas en España y las utilizan de forma ocasional. Uno de los aspectos centrales que deberá resolver el Supremo es si la diferencia fiscal puede justificarse mediante la denominada cláusula standstill, prevista en el Derecho europeo. Esta disposición permite mantener determinadas restricciones a los movimientos de capitales con terceros países cuando ya estaban vigentes el 31 de diciembre de 1993. El alto tribunal señala que la regulación actual del IRNR no existía en esa fecha, aunque los rendimientos inmobiliarios obtenidos por no residentes ya estaban sujetos a tributación mediante el impuesto sobre la renta de las personas físicas o el impuesto sobre sociedades por obligación real, de acuerdo con normas aprobadas en 1983 y 1991. Por tanto, el Supremo deberá determinar si gravar los ingresos íntegros del alquiler de inmuebles españoles propiedad de residentes en terceros países vulnera la libre circulación de capitales y, en caso afirmativo, si esa restricción puede quedar amparada por la cláusula europea. Hasta que se resuelva el recurso, la admisión a trámite no supone un reconocimiento general del derecho a deducir estos gastos para todos los propietarios extracomunitarios.
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