(Expansión, 28-10-2026)
Una maraña de tributos y tasas municipales encarece de forma artificial la obra nueva
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas económicos y sociales de España. Aunque el debate suele centrarse en la falta de suelo disponible, el aumento del coste de los materiales y la inflación, existe otro elemento que contribuye al encarecimiento de los inmuebles: la acumulación de impuestos y tasas que deben afrontarse durante todo el proceso de promoción y construcción. Cada vivienda de nueva construcción incorpora, además de los costes de materiales, diseño y mano de obra, una serie de tributos municipales que se aplican en distintas fases del proyecto. Juan Carpizo, socio de Fiscal y responsable de la práctica ibérica de Fiscalidad Local y Medioambiental de Andersen, señala que la carga fiscal vinculada a la promoción inmobiliaria representa un sobrecoste estructural que repercute directamente en el precio final. Según el experto, esta tributación incrementa el esfuerzo económico que deben realizar los compradores y dificulta todavía más el acceso a la vivienda. Los costes fiscales comienzan antes de iniciar las obras. Cuando el promotor adquiere un terreno, debe asumir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) durante el periodo de propiedad y desarrollo del proyecto. A este desembolso se añaden el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), cuyo tipo puede alcanzar el 4% del coste real de la construcción, y la tasa por licencia urbanística, que se calcula sobre el presupuesto de ejecución material. Durante el desarrollo de la promoción también se generan otros gastos, como los derivados de ocupar la vía pública con grúas, contenedores o andamios, además de las tasas relacionadas con inspecciones y autorizaciones técnicas. Carpizo subraya que estos pagos son costes efectivos que no pueden recuperarse y que se incorporan al coste de producción del inmueble, trasladándose finalmente al comprador a través del precio de venta. Uno de los aspectos más controvertidos de esta fiscalidad es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. Tras la modificación normativa de finales de 2021, el sector promotor considera que el sistema puede generar una tributación que no se corresponde con la capacidad económica real. Según Carpizo, el impuesto llega a gravar incrementos de valor que, en determinados supuestos, están vinculados a costes necesarios para desarrollar el activo inmobiliario, lo que provoca una diferencia entre la base imponible y la ganancia económica efectiva. El problema adquiere especial relevancia en las promociones inmobiliarias, cuyos periodos de tenencia del suelo suelen ser reducidos y, en muchos casos, inferiores a dos años entre su adquisición y la venta de las viviendas. El fiscalista advierte de que algunos municipios han incrementado hasta un 600% los coeficientes aplicables a los periodos de propiedad más cortos, elevando considerablemente las cuotas tributarias sin que ese aumento tenga necesariamente una relación directa con la evolución real del valor del terreno. La acumulación de estos impuestos y tasas influye en la composición del precio final de la vivienda, que no depende únicamente de su ubicación, sus características constructivas o su eficiencia energética. Carpizo considera que España ha desarrollado un entramado de tributación municipal específico para la promoción urbanística, con figuras impositivas y tasas que afectan a distintas etapas del proceso. A su juicio, este modelo no encuentra un equivalente funcional en otros países europeos, lo que convierte la fiscalidad local vinculada a la vivienda en una singularidad del sistema español. Este sobrecoste fiscal añade presión a un mercado que ya se enfrenta a importantes dificultades de acceso y a una oferta insuficiente en determinadas zonas. Por ello, la revisión de los tributos municipales asociados a la construcción se plantea como una cuestión relevante dentro del debate sobre cómo agilizar la promoción de nuevas viviendas, reducir los costes de desarrollo y facilitar el acceso a este bien esencial. En la adquisición de vivienda de obra nueva, el comprador debe desembolsar de entrada un 10% en concepto de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). A esta partida se añade el gravamen de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un tributo autonómico que añade entre un 0,5% y un 1,5% adicional según la comunidad. Esta estructura produce un efecto en el que el ciudadano termina pagando el IVA sobre una base que ya ha sido engordada por las tasas y tributos municipales previos. En conjunto, sumando los gravámenes invisibles de la fase constructiva y los exigidos en el acto de compraventa, la carga fiscal total llega a suponer entre el 20% y el 25%.
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