(Expansión, 21-10-2026)
El Supremo acota el cálculo del valor del catastro sin la visita de un perito
El Tribunal Supremo ha determinado que las comunidades autónomas no pueden fijar el valor de un inmueble basándose únicamente en planos, fotografías u otras imágenes obtenidas a través de Google Maps. Para realizar una valoración individualizada, la Administración debe recurrir, como norma general, a la inspección presencial de un perito. El alto tribunal ha dictado una sentencia favorable a los contribuyentes en relación con el valor que las administraciones autonómicas utilizan para calcular impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuando no existe un valor de referencia catastral aplicable. La resolución estima el recurso presentado contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura de 2024 y la anula. De este modo, restringe los supuestos excepcionales en los que la Administración puede prescindir de la visita de un perito para comprobar el valor de un inmueble, especialmente cuando el contribuyente impugna la valoración efectuada, según explica José María Salcedo, socio de Salcedo Tax Litigation & Legal Advising. El litigio se originó cuando un contribuyente compró en 2018 una vivienda y una plaza de garaje por 120.000 euros. Para acreditar el precio de la operación, aportó un informe elaborado por un arquitecto técnico que había inspeccionado tanto el interior como el exterior de los inmuebles. Pese a ello, la Junta de Extremadura revisó la liquidación tributaria y elevó el valor de la compraventa a más de 200.000 euros, lo que supuso una liquidación adicional de aproximadamente 7.500 euros, incluidos los intereses de demora. Para justificar la revisión, la Administración no envió a ningún perito a inspeccionar la propiedad, sino que se apoyó en documentación gráfica, planos, ortofotografías e imágenes obtenidas mediante la vista satelital de Google Maps. El contribuyente recurrió esta actuación ante el Tribunal Supremo, que finalmente le ha dado la razón. Según el alto tribunal, las pruebas utilizadas por la Administración solo permitían efectuar una valoración genérica, sin tener en cuenta las características concretas del inmueble. Esta documentación no resulta suficiente para determinar su valor de forma individualizada, sobre todo porque no permite conocer aspectos esenciales como el estado de conservación de los espacios interiores. El Supremo insiste en que la visita de un perito debe ser la regla general, ya que permite realizar una valoración específica y debidamente justificada. La inspección presencial facilita la comprobación de circunstancias que no siempre pueden conocerse mediante documentos o fotografías, como la calidad de los materiales, la distribución interior, el estado de conservación, los posibles defectos constructivos o las reformas necesarias. Aunque la sentencia admite que existen situaciones excepcionales en las que puede prescindirse de esta inspección, establece que la Administración debe demostrar de manera concreta, razonada, suficiente y objetiva por qué no resulta necesaria. Además, los tribunales no pueden subsanar posteriormente las deficiencias que presente el informe de valoración. Salcedo señala que las administraciones suelen justificar la ausencia de una visita presencial mediante un párrafo estándar en el que alegan que el inmueble no presenta circunstancias singulares que hagan necesaria la inspección. Sin embargo, la nueva sentencia cuestiona esta práctica y considera insuficiente recurrir a una argumentación genérica que se reproduce de forma automática. Para evitar la visita del perito, será necesario acreditar que existen razones reales y específicas que justifiquen esa decisión. El pronunciamiento llega, además, en un contexto en el que buena parte de las operaciones inmobiliarias ya se valoran mediante el valor de referencia catastral, lo que ha reducido considerablemente el número de comprobaciones administrativas de valores. Según Salcedo, esta disminución debería permitir a la Administración disponer de recursos suficientes para realizar inspecciones presenciales cuando sean necesarias. A su juicio, la falta de medios que anteriormente podía alegarse para justificar la ausencia de visitas tiene ahora menos fundamento. La sentencia también plantea interrogantes sobre las consecuencias de una eventual impugnación por parte del contribuyente. Uno de los escenarios posibles sería que, después de una primera valoración basada en documentación gráfica o en el valor de referencia, el interesado recurriera la cifra y solicitara una comprobación presencial, pero el perito concluyera que el inmueble tiene un valor superior al inicialmente establecido. En estos supuestos, Salcedo recuerda que entra en juego el principio de prohibición de la reformatio in peius, que impide empeorar la situación de quien presenta un recurso. Por tanto, la nueva valoración no debería traducirse en un resultado más desfavorable para el contribuyente que decidió impugnar la decisión administrativa, ya que ello podría desincentivar el ejercicio de su derecho a recurrir.
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