(Expansión, 08-10-2026)
Cuánto puede ahorrar un casero en el IRPF si baja el alquiler un 5%
El Gobierno ha vuelto a poner sobre la mesa su paquete de medidas en materia de vivienda apenas unos días después de que el Congreso rechazara la convalidación de los anteriores decretos. Tras la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales, el Ejecutivo de Pedro Sánchez aprobó de nuevo, al día siguiente, los dos reales decretos-leyes, el 28/2026 y el 29/2026, y trasladó su convalidación a la Diputación Permanente. La decisión ha generado una fuerte controversia política y jurídica. Mientras la oposición considera que el Ejecutivo está tratando de sortear el rechazo parlamentario producido antes de la disolución de las Cortes, el Gobierno justifica la nueva aprobación por la necesidad urgente de actuar ante el encarecimiento de la vivienda. Al margen de la polémica institucional, el Real Decreto-ley 29/2026 introduce cambios relevantes en el IRPF, con importantes incentivos fiscales para los propietarios que reduzcan el precio del alquiler y una reducción progresiva de las ventajas fiscales cuando opten por incrementar las rentas. El nuevo sistema puede generar una situación paradójica para los propietarios: reducir el alquiler mensual puede acabar proporcionando una mayor rentabilidad neta anual gracias al ahorro fiscal. La medida modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF y está dirigida a los arrendadores que no tengan la consideración de grandes tenedores. El incentivo se aplica cuando se formaliza un nuevo contrato y la renta inicial se reduce más de un 5% respecto al contrato anterior, una vez aplicada la actualización que corresponda. La reducción fiscal puede alcanzar el 100% del rendimiento neto del alquiler en determinados casos. Esta ventaja se aplica, por ejemplo, cuando el propietario mantiene al mismo inquilino una vez finalizado el periodo legal obligatorio de cinco años o sus prórrogas. También puede alcanzar ese porcentaje cuando se firma un contrato con un nuevo arrendatario siempre que la renta se sitúe por debajo del límite máximo establecido por el sistema estatal de índices de referencia. El porcentaje de reducción también depende de las características del inmueble y del arrendatario. Puede ser del 95% cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionada y el inquilino tenga entre 18 y 35 años; del 90% cuando el inmueble esté situado en una zona tensionada, independientemente de la edad del arrendatario; y del 85% cuando el inquilino tenga entre 18 y 35 años aunque la vivienda esté fuera de estas áreas. Para el resto de situaciones en las que se produzca una reducción superior al 5%, la rebaja fiscal será del 70%. El impacto económico puede apreciarse con un ejemplo. Un propietario que tenga un tipo marginal del IRPF del 37% y alquile una vivienda por 1.000 euros mensuales obtiene unos ingresos anuales de 12.000 euros. Si sus gastos deducibles ascienden a 2.500 euros, el rendimiento neto sería de 9.500 euros. Si mantiene la renta en 1.000 euros mensuales y aplica la reducción general del 50%, tributaría por 4.750 euros. Con un tipo marginal del 37%, la factura fiscal ascendería a 1.757,50 euros y el rendimiento disponible después de impuestos quedaría en 7.742,50 euros. En cambio, si reduce el alquiler un 6%, hasta los 940 euros mensuales, los ingresos anuales bajarían a 11.280 euros y, después de descontar los 2.500 euros de gastos, el rendimiento neto sería de 8.780 euros. Al poder aplicar una reducción del 100%, la cantidad sometida a tributación sería cero y el propietario no tendría que pagar IRPF por ese rendimiento. De esta forma, pese a cobrar 60 euros menos al mes, obtendría 8.780 euros netos, es decir, 1.037,50 euros más al año que manteniendo la renta en 1.000 euros. El nuevo régimen también reduce las ventajas fiscales para quienes incrementen el precio de los alquileres. Cuando la subida sea de hasta el 5%, la reducción aplicable será del 40%. Si el aumento se sitúa entre el 5% y el 10%, bajará al 30%; entre el 10% y el 15%, al 25%; entre el 15% y el 20%, al 20%; y cuando la subida supere el 20%, la reducción quedará limitada al 15%. Siguiendo con el mismo ejemplo, si el propietario elevara la renta un 5%, hasta 1.050 euros mensuales, obtendría 12.600 euros anuales. Una vez descontados los 2.500 euros de gastos, el rendimiento neto sería de 10.100 euros. Con una reducción fiscal del 40%, tendría que tributar por 6.060 euros y, aplicando un tipo marginal del 37%, pagaría 2.242,20 euros en impuestos. Su rendimiento neto después de impuestos sería de 7.857,80 euros. Así, aumentar el alquiler en 50 euros mensuales solo supondría para el propietario 115 euros adicionales de beneficio neto al año respecto a mantener la renta congelada. Además, el resultado sería casi 1.000 euros inferior al que obtendría si redujera el precio del alquiler y pudiera beneficiarse de la reducción fiscal del 100%.
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