(Expansión, 23-10-2024) | Fiscal
Las obras y reformas en viviendas están siendo objeto de especial atención por parte de la Agencia Tributaria (AEAT). Los expertos fiscales advierten sobre las dificultades que enfrentan los propietarios para deducir las reparaciones efectuadas en inmuebles alquilados, así como para descontar las mejoras realizadas en propiedades vendidas, tanto en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para residentes, como en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) para aquellos que viven fuera del país.
Los abogados señalan que Hacienda está llevando a cabo comprobaciones masivas de las declaraciones de los contribuyentes, interpretando de manera diferente los mismos conceptos. En el caso de revisar los ingresos por alquileres donde se han deducido gastos de conservación y mantenimiento, la AEAT argumenta que esas deducciones no son válidas, ya que considera que se trata de mejoras. Por otro lado, cuando se evalúan las ganancias obtenidas por la venta de una propiedad, donde se ha tenido en cuenta el dinero invertido en mejoras, la AEAT sostiene que se trata de simples reparaciones, aumentando así la ganancia a declarar.
Los especialistas de DMS Legal Intelligence, firma con sede en Mallorca, conocen bien este problema. Alejandro del Campo Jiménez, abogado de la firma, explica: "Nos llegan casos de personas que gastan pequeñas cantidades en un inmueble alquilado, realizando trabajos de albañilería, fontanería o electricidad. Estos gastos se deducen en su declaración de IRPF para reducir el rendimiento neto de los alquileres cobrados". Sin embargo, Hacienda revisa esas declaraciones y determina que esas facturas no son deducibles como gastos de reparación o conservación.
"La AEAT sostiene que, debido al coste total de la reforma, estas obras representan una mejora, lo que no es deducible directamente, sino que solo se puede aplicar la amortización de la mejora, generalmente al 3% anual", añade del Campo.
Otro aspecto clave de este problema es cuando los propietarios invierten grandes sumas en reformar una vivienda. En muchos casos, las reformas pueden llegar a igualar el precio de compra del inmueble. No obstante, al vender la propiedad, Hacienda realiza nuevamente comprobaciones.
"Tenemos ejemplos en los que una persona compra una vivienda, invierte hasta un millón de euros en reformas y, poco tiempo después, la vende. Al declarar la ganancia por la venta, esa persona intenta deducir el dinero gastado en la reforma, pero Hacienda lo clasifica como reparaciones y no como mejoras, lo que impide deducir ese importe en el cálculo de la ganancia patrimonial", comenta el abogado. Según del Campo, la AEAT analiza cada factura de manera individual sin considerar el conjunto de las obras, algo que contrasta con su enfoque en el caso de denegar la deducibilidad de gastos de alquiler.
El Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) ha respaldado este criterio durante años, según del Campo. Sin embargo, en una resolución reciente, aunque no establece claramente cuándo se pueden considerar las obras como mejoras, ofrece algo más de claridad al indicar que una inversión significativa y el hecho de que una vivienda sea vendida a un precio mucho mayor pocos años después son indicios de que los trabajos realizados pueden ser calificados como mejoras.