(El País, 20-02-2025) | Mercantil, civil y administrativo
El mercado hipotecario en España ha recuperado dinamismo tras un periodo de incertidumbre y contracción. En 2024, el número de hipotecas sobre viviendas aumentó un 11,2% en comparación con el año anterior, alcanzando un total de 423.761 operaciones, según los datos publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Esto convierte a 2024 en el segundo mejor año para el sector desde la crisis financiera de principios de siglo, solo superado por el excepcional 2022, cuando la demanda acumulada durante la pandemia impulsó la actividad inmobiliaria. En esta ocasión, el repunte ha sido favorecido por la bajada de los tipos de interés y la consecuente reducción del coste de los préstamos, lo que ha animado a muchas familias a solicitar financiación para la compra de una vivienda. El importe medio de estas hipotecas también se incrementó un 2,7%, situándose en 145.673 euros. En cuanto a las condiciones, seis de cada diez préstamos se firmaron a tipo fijo, mientras que el resto fueron a tipo variable.
El contraste con 2023 es evidente. En aquel año, el endurecimiento de las condiciones de financiación, derivado de los elevados tipos de interés y la pérdida de poder adquisitivo de los hogares debido a la inflación, provocó un fuerte retroceso en el mercado inmobiliario. La concesión de hipotecas cayó casi un 18%, y las compraventas de viviendas se redujeron un 10%. Sin embargo, 2024 ha estado marcado por una recuperación gradual, especialmente a partir del segundo semestre, cuando la moderación de los tipos de interés, impulsada por la política monetaria del Banco Central Europeo, comenzó a estimular la demanda. Hasta ese momento, la actividad hipotecaria mostraba signos de estancamiento, pero con la llegada del verano, la expectativa de menores costes financieros impulsó progresivamente la contratación de hipotecas. Desde julio, el volumen de préstamos comenzó a crecer con fuerza, registrando en cinco de los seis meses siguientes incrementos de dos dígitos. El punto álgido se alcanzó en octubre, con un crecimiento interanual del 60%, según el INE.
José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, señala que este aumento no solo responde a la caída del euríbor, sino también a un efecto de anticipación por parte de los compradores. "Muchos hogares que planeaban adquirir una vivienda en uno o dos años adelantaron su decisión al ver que los precios se disparaban. Mientras que en el primer semestre del año los precios subían en torno al 4%, en la segunda mitad del año el incremento fue del 8% o incluso del 10%, lo que generó una sensación de urgencia en quienes temían quedarse fuera del mercado si esperaban demasiado", explica. Este fenómeno ha impulsado aún más la recuperación hipotecaria, especialmente en los segmentos de compradores más dependientes de la financiación.
No obstante, el crecimiento no ha sido uniforme en todo el país. Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil y fundador de la Cátedra Unesco de Vivienda, destaca que la mejora en el acceso a la financiación ha favorecido principalmente a quienes residen en zonas menos tensionadas, donde los precios de la vivienda son más accesibles y las familias pueden convertirse en propietarias con mayor facilidad. En cambio, en regiones con alta demanda turística o fuerte presencia de inversores extranjeros, el mercado sigue dominado por compradores que no necesitan recurrir a hipotecas.
Las diferencias territoriales son notorias. En comunidades con menor presión demográfica, como La Rioja, Aragón, Asturias, Galicia, Navarra y Castilla y León, la concesión de hipotecas creció por encima de la media nacional. En cambio, en zonas donde la demanda es más elevada y la accesibilidad a la vivienda representa un desafío, el crecimiento fue más moderado. En Madrid y el País Vasco, por ejemplo, el incremento apenas superó el 10%.
Las áreas turísticas presentan una situación particular. En Baleares, el crecimiento fue del 9%, en Andalucía del 7% y en Canarias del 4%. Estas regiones, caracterizadas por una fuerte inversión extranjera y un alto volumen de compras al contado, registran un menor número de hipotecas. Además, en los casos en que los compradores internacionales requieren financiación, suelen recurrir a bancos de sus países de origen, lo que reduce el impacto en el mercado hipotecario nacional, según explica Montalvo.
El aumento del importe medio de las hipotecas está directamente relacionado con la subida del precio de la vivienda. De acuerdo con los últimos datos de los registradores de la propiedad, el precio medio del metro cuadrado alcanzó los 2.086 euros, estableciendo un nuevo récord histórico. Este dato sitúa a 2024 como el año con el coste más alto para la compra de vivienda, superando incluso los niveles de 2006 y 2007, los momentos más álgidos de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo, sin ajustar por la inflación acumulada desde entonces.