(El Periódico, 17-10-2024) | Mercantil, civil y administrativo
El Banco de España cifra en 1,5 millones el número de viviendas de propiedad estatal y destinadas al alquiler social que se debe construir en España para equiparar el parque público a los estándares europeos. España cuenta en la actualidad con solo alrededor de 300.000 casas para este fin, que suponen el 1% del total, frente al 7% medio de la Unión Europea.
El regulador bancario achaca este déficit a la apuesta durante décadas "por una política de vivienda centrada en la vivienda de protección oficial (VPO) en propiedad y la escasa dotación presupuestaria para el alquiler social, tanto a nivel estatal como de las comunidades autónomas", subraya en su último informe 'El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinante e indicadores de esfuerzo', redactado por Dmitry Khametshin, David López Rodríguez y Luis Pérez García.
Según los datos recopilados por el mencionado estudio, el número de viviendas protegidas calificadas en los planes estatales y autonómicos entre 1990 y 2014 superó los 1,3 millones, el 6,7% de todas las existentes en España, una cifra similar al déficit actual. Conviene mencionar que estas VPO, en su mayoría, fueron promovidas y financiadas por promotores privados y entidades financieras sobre suelos calificados como protegidos, a pesar de contar con subvenciones y una fiscalidad adaptada.
Frente al escaso parque público en alquiler social español, la media europea y de la OCDE se sitúa en el 7% del total de viviendas, aunque algunos países como Francia, Reino Unido o Países Bajos presentan porcentajes mucho más altos, que superan el 15% o, incluso, el 30%.
El Gobierno, a través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, tiene el objetivo de construir en los próximos años 184.000 nuevas casas. Para el organismo gobernado por el exministro José Luis Escrivá "el cumplimiento de este objetivo supondría incrementar de manera notable las cifras recientes de producción de vivienda protegida de alquiler", ya que entre 2022 y 2023 apenas se superaron las 2.300 unidades. "Estas cifras muestran la modesta producción de nueva vivienda de alquiler social en el período reciente e ilustran la magnitud cuantitativa del esfuerzo que supondrá aumentar de forma sustancial y sostenida la producción de este tipo de viviendas para alcanzar los objetivos planteados, así como los retos que supone converger a las ratios promedio de alquiler social en las economías avanzadas", añade el informe.
Poner en marcha el millón y medio de viviendas que cifra el Banco de España supondría una inversión acumulada de entre 150.000 y 200.000 millones de euros, ya que solo en la edificación, licencias y el resto de gastos implica un desembolso de entre 100.000 y 130.000 euros por inmueble, media estándar utilizada en el sector para este tipo de cálculos. Esta cuantía es equivalente al gasto estatal en pensiones durante más de diez años.
A diferencia con el alquiler asequible, consistente en que las viviendas se arrienden a precios por debajo de mercado, pero con una fórmula que permita obtener rentabilidad a un inversor, el social no ofrece ni las garantías ni el retorno para que los fondos que participan habitualmente en estas operaciones lo hagan. Este tipo de inmuebles se destinan a familias insolventes o con muy bajos recursos y es Estado el que se hace cargo.
Más allá del inmenso esfuerzo público que supondría ponerlas en marcha, según el Banco de España, el país no cuenta con la industria necesaria para desarrollarlas. De media, al año únicamente se finalizan las obras de unas 90.000 viviendas, cifra que elevaría por encima de los 16 años el tiempo que tardaría el país en ajustar el déficit de 1,5 millones de inmuebles mencionado, teniendo en cuenta que solamente se construyese vivienda pública, no promoción privada, que hoy en día copa la mayor parte de las entregas.
Entre los motivos detrás de esta escasez de nueva oferta destacan "la reducida disponibilidad de suelo finalista, el incremento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada en determinadas actividades de construcción y la falta de inversiones destinadas a la adquisición y desarrollo de nuevo suelo urbano disponible para edificación", resume el regulador bancario en el informe.
El regulador destaca que "la magnitud del problema diagnosticado hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente como para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda" e impera a las diferentes administraciones a contemplar "un horizonte temporal amplio", con "un foco especial en el estímulo de la oferta".