(El País, 15-01-2025) | Fiscal
El Gobierno ha decidido endurecer el régimen fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (socimis) en España, condicionando sus beneficios tributarios a la promoción de viviendas destinadas al alquiler asequible. Sin embargo, esta medida solo afectará a las socimis que invierten en el mercado residencial, según explicaron este lunes fuentes gubernamentales. Esto implica que únicamente tres de las 15 principales socimis del país -Testa Residencial, Vivenio Residencial y Fidere- se verán impactadas por la modificación. El resto, como Merlin Properties y Colonial, quedarán fuera del alcance de esta nueva normativa.
Aunque Inmobiliaria Colonial también posee viviendas en su cartera, el porcentaje es mínimo (1,4%), lo que hace que apenas se vea afectada por la normativa. Esta se centra exclusivamente en el mercado residencial, dejando fuera activos como oficinas, locales comerciales, hoteles o centros logísticos. En conjunto, el parque residencial representa solo el 15% de los 37.745 millones de euros en activos que gestionan estas 15 socimis, lo que equivale a unos 5.587 millones destinados a viviendas en alquiler. Esto demuestra el impacto limitado que tendría la medida, especialmente en comparación con el volumen total del sector. Además, para que esta propuesta sea aprobada, debe contar con el respaldo del Congreso, algo difícil debido a la falta de mayoría parlamentaria.
En España, la normativa que regula a estas entidades fue aprobada en 2009 durante el mandato de José Luis Rodríguez Zapatero, y su desarrollo reglamentario se completó bajo el Gobierno de Mariano Rajoy. La principal ventaja fiscal de las socimis es la exención del impuesto de sociedades, siempre y cuando distribuyan al menos el 80% de los dividendos entre sus accionistas, los cuales tributan en el IRPF. Con el cambio planteado, las socimis que no alquilen viviendas a precios asequibles podrían perder esa exención y quedar sujetas al tipo general del 25%. Sin embargo, el Gobierno aún no ha definido si la medida afectará únicamente a las viviendas dentro de portfolios mixtos o al conjunto de los activos.
Otro aspecto a aclarar es qué se considera "vivienda asequible", ya que no existe una definición legal clara. El término más cercano es "vivienda asequible incentivada", incluido en la Ley de Vivienda, que define estas propiedades como aquellas cedidas a un precio regulado por propietarios privados o entidades del tercer sector.
Esta iniciativa forma parte de un paquete más amplio de medidas para fomentar la vivienda asequible. Entre las 12 propuestas del presidente se encuentran otras reformas fiscales, como un impuesto de hasta el 100% sobre el valor de compra para extranjeros extracomunitarios no residentes que adquieran una vivienda, priorizando el acceso de los residentes. Además, se plantea eximir del IRPF a los propietarios que alquilen sus viviendas bajo los límites establecidos por el Índice de Precios de Referencia, y que las viviendas turísticas pasen a tributar como actividad económica a través del IVA.
No obstante, al igual que la modificación fiscal para las socimis, muchas de estas medidas podrían enfrentar obstáculos. Por ejemplo, el incremento del IVA a los pisos turísticos depende de una directiva europea aún en negociación y ya fue rechazado previamente en el Congreso. Lo mismo ocurrió con una propuesta anterior para eliminar el régimen fiscal favorable de las socimis.
En cuanto a la subida fiscal para los extracomunitarios, el Gobierno no ha detallado cómo se aplicará. Una posibilidad sería recurrir al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), aunque esto plantea desafíos, ya que este tributo es gestionado por comunidades autónomas, la mayoría gobernadas por el Partido Popular. Además, el ITP solo se aplica a viviendas de segunda mano, mientras que las de obra nueva están sujetas al IVA, cuya modificación está limitada por normativa europea.
De las 12 medidas anunciadas, siete no requieren aprobación parlamentaria. Entre ellas destacan la transferencia de 40.000 viviendas de la Sareb a una nueva empresa pública de vivienda, que tendrá prioridad sobre las empresas privadas para adquirir inmuebles y suelos, aunque de forma supletoria respecto a las comunidades autónomas. También incluye el blindaje permanente de la vivienda protegida y la puesta en marcha del PERTE para la construcción modular e industrializada.