(El País, 19-03-2025) | Fiscal
El Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) ha modificado el criterio sobre la fiscalidad de los alquileres extrahoteleros, incluyendo las viviendas vacacionales, al considerar que pueden ser tratados como actividad económica y no únicamente como rendimientos del capital inmobiliario. En una reciente sentencia, el tribunal ha dado la razón a un contribuyente que gestionaba una casa rural en Tenerife, anulando una liquidación del IRPF impuesta por la Agencia Tributaria. El fallo revoca la decisión previa del Tribunal Económico Administrativo Regional (TEAR) y obliga a la Administración a devolver 2.016,08 euros más intereses al demandante, además de asumir las costas del proceso.
Hasta ahora, las rentas obtenidas por este tipo de alquileres han sido consideradas ingresos del capital inmobiliario, lo que ha servido como argumento para quienes defienden que las viviendas vacacionales son simples residencias y no establecimientos turísticos. Sin embargo, la sentencia aclara que la prestación de ciertos servicios adicionales puede justificar su tratamiento fiscal como actividad económica, incluso si no hay empleados a jornada completa.
El conflicto surgió cuando la Agencia Tributaria reclasificó los ingresos del recurrente como "rendimientos del capital inmobiliario" en lugar de "rendimientos de actividad económica", alegando que no cumplía con los requisitos necesarios, como la contratación de un trabajador a jornada completa. No obstante, el tribunal ha determinado que la prestación de servicios complementarios como limpieza periódica, atención a los huéspedes y equipamiento turístico es suficiente para considerar la actividad como empresarial. Hacienda, por su parte, no ha hecho declaraciones al respecto.
El fallo, fechado en julio pero difundido recientemente, destaca que la actividad estaba registrada en el censo de empresas turísticas y en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) y contaba con autorización del Cabildo de Tenerife desde 2001. Además, el tribunal subraya que la Agencia Tributaria había reconocido este mismo régimen fiscal en ejercicios anteriores, lo que refuerza la confianza legítima del contribuyente. Fuentes fiscales señalan que la Administración modificó su criterio de manera arbitraria desde 2016, tras más de 15 años aceptando que este tipo de explotaciones constituían actividades económicas. Según estas fuentes, la sentencia representa un avance hacia la seguridad jurídica en la tributación del alquiler turístico y sienta un precedente importante para propietarios de viviendas vacacionales y alojamientos turísticos en Canarias y el resto de España.
No obstante, algunos expertos consideran que el impacto del fallo es limitado. Un asesor fiscal en Gran Canaria señala que la sentencia se basa en la normativa turística específica de Canarias, que clasifica los alquileres rurales y vacacionales como actividad extrahotelera cuando incluyen servicios adicionales. Sin embargo, advierte que no puede generalizarse su aplicación, ya que el caso analizado tiene particularidades, como el reconocimiento previo por parte de Hacienda de la actividad económica en liquidaciones anteriores. Además, al tratarse de una decisión de un Tribunal Superior de Justicia autonómico, no sienta jurisprudencia y otros tribunales podrían fallar de manera diferente en casos similares.
La Administración aún puede recurrir la decisión ante el Tribunal Supremo, que ya ha abordado en otras ocasiones la calificación fiscal de los alquileres turísticos. En noviembre de 2023, el alto tribunal respaldó la prohibición de los apartamentos turísticos en comunidades de vecinos cuyos estatutos prohíban expresamente el uso de viviendas para actividades económicas. En ese caso, se analizó la situación de dos inmuebles en Oviedo y San Sebastián, concluyendo que la explotación de alquiler turístico tenía naturaleza empresarial y comercial al ser gestionada por una sociedad mercantil.
Esta sentencia del TSJC llega en un momento clave, coincidiendo con la tramitación urgente en el Parlamento de Canarias de un anteproyecto de ley para regular la vivienda vacacional. La futura normativa limitará el porcentaje de edificabilidad residencial que podrá destinarse a viviendas vacacionales, estableciendo un máximo del 10% en la mayoría de los núcleos urbanos y del 20% en La Palma, La Gomera y El Hierro. Además, fijará requisitos mínimos de superficie y antigüedad de los inmuebles y establecerá una moratoria de cinco años para nuevas autorizaciones hasta que cada municipio adapte su planeamiento urbanístico.
La patronal del alquiler vacacional en Canarias se opone a esta regulación y ha utilizado como argumento que la Agencia Tributaria considera los ingresos de estos alojamientos como rendimientos del capital inmobiliario. Según este sector, los propietarios de viviendas vacacionales no realizan actividades económicas en sentido estricto, por lo que no deberían estar obligados a darse de alta como autónomos ni a cumplir con requisitos propios de la actividad turística. Sostienen además que este modelo de alquiler sigue siendo de uso residencial y que no afecta negativamente a los planes de ordenación urbana municipales. Sin embargo, la sentencia del TSJC desafía directamente esta interpretación, al reconocer que, en determinados casos, la actividad puede ser considerada empresarial.