(El Economista, 20-03-2025) | Fiscal
La Dirección General de Tributos (DGT) ha introducido un cambio de criterio significativo para las empresas del sector inmobiliario. En dos consultas emitidas el 19 de febrero, este organismo dependiente del Ministerio de Hacienda ha determinado que las compañías que adquieran inmuebles, solares o locales con hipoteca a otras empresas deberán abonar el IVA al vendedor.
Hasta ahora, el criterio vigente permitía que los compradores evitaran adelantar el 21% del IVA en la compra de inmuebles con hipoteca, siempre que la deuda se cancelara antes o durante la operación. Sin embargo, la DGT ahora considera que si la hipoteca se liquida en ese momento, el inmueble se adquiere libre de cargas, lo que obliga al comprador a pagar el IVA correspondiente al vendedor. La única excepción sería si la hipoteca se mantiene y se cancela posteriormente a la compra.
Aunque el IVA es un impuesto neutral para las empresas -ya que el comprador lo paga al vendedor y este lo ingresa a Hacienda, mientras que el primero puede compensarlo o solicitar su devolución-, este cambio de criterio tiene un impacto relevante en la gestión de tesorería de las compañías del sector. Según los expertos Enrique Beaus y Mauro Sebastián, socio y asociado del área fiscal de Broseta Abogados, esta modificación afecta directamente la planificación financiera y fiscal de los proyectos inmobiliarios.
A partir de ahora, señalan los especialistas, las empresas deberán considerar este nuevo criterio al evaluar la viabilidad económica de sus inversiones y planificar la estructura temporal de sus proyectos, integrando tanto los aspectos fiscales como financieros. Esto implica que deberán asumir un coste inicial un 21% superior al que afrontaban anteriormente, a pesar de que posteriormente puedan recuperar ese importe en su declaración de impuestos.
La DGT ha resuelto así dos consultas relacionadas con una misma operación. En una de ellas, una cooperativa de viviendas que planeaba comprar un hotel en construcción, gravado con varias hipotecas, preguntaba si podía acogerse al mecanismo de inversión del sujeto pasivo del IVA -previsto en el artículo 84 de la ley del impuesto- y, de este modo, evitar adelantar el IVA al vendedor. La segunda consulta fue presentada por la sociedad propietaria del hotel.
Según Tributos, la inversión del sujeto pasivo solo es aplicable cuando el inmueble se transmite con la hipoteca vigente, aunque posteriormente el comprador retenga parte del precio para cancelarla. No obstante, si la hipoteca se liquida antes o en el mismo momento de la firma de la escritura de compraventa, de modo que el inmueble se transfiera sin cargas hipotecarias, la operación estará sujeta al pago del IVA al vendedor.