(Cinco Días, 10-04-2025) | Fiscal
El aumento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Cataluña, que pasará del 10% al 20% del valor del inmueble en el caso de grandes propietarios, podría frenar el dinamismo del mercado inmobiliario y dificultar tanto las ventas como las compras por parte de inversores. Entre los primeros afectados estaría el fondo alemán Patrizia, que desde octubre intenta vender un conjunto de 540 viviendas en alquiler en el área metropolitana de Barcelona por 150 millones de euros.
El nuevo decreto ley fue publicado el 26 de marzo en el Diario Oficial de la Generalitat y entrará en vigor el 27 de junio. Este incremento fiscal no solo duplica el ITP para grandes tenedores -aquellos con más de diez inmuebles o cinco en zonas con precios tensionados-, sino que también elimina la bonificación del 70% para empresas inmobiliarias. Además, eleva del 2,5% al 3,5% el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Expertos del sector advierten que esta medida podría tener un efecto disuasorio para los grandes inversores en Cataluña, en un contexto en el que se requiere un fuerte impulso del alquiler, que usualmente depende del capital privado debido al elevado coste de inversión. Si las nuevas normativas dificultan las operaciones futuras, el capital -mayoritariamente extranjero y conservador- podría redirigirse a otras regiones con un entorno fiscal más favorable.
Un ejemplo claro es el caso de Patrizia. Esta gestora compró en 2022 una cartera de 1.500 viviendas a BeCorp por 600 millones de euros, parte de las cuales ahora intenta vender. En concreto, quiere desprenderse de 540 inmuebles construidos entre 2020 y 2023 en localidades como Badalona, Abrera y Sant Just Desvern, por 150 millones. Para esta operación, ha contratado a la consultora JLL.
Según fuentes del mercado, es posible que Patrizia reciba ofertas más bajas de lo previsto, o incluso que no encuentre un comprador dispuesto a asumir el impacto fiscal que también afectaría a futuras ventas. En ese caso, podría optar por vender las viviendas de forma individual, atendiendo a la alta demanda de compradores particulares, lo que reduciría aún más la oferta de alquiler disponible. Este modelo de venta ya lo adoptaron otros fondos tras la aprobación del control de precios en Cataluña, como Blackstone (a través de Testa), Cerberus (con Macc Residencial) y la socimi Vivenio, gestionada por Renta Corporación.
Cabe señalar que Patrizia sacó esta cartera a la venta justo después de que se aprobara el límite de precios en los alquileres. A día de hoy, todos los pisos están alquilados, lo que refleja la fuerte demanda de vivienda en el área de Barcelona.
El decreto contempla algunas excepciones y beneficios fiscales en ciertos casos: como para promotores sociales, cooperativas de vivienda, transformación de oficinas en vivienda protegida o si el inmueble se destina a sede corporativa del gran tenedor. Patrizia, uno de los mayores fondos europeos en el ámbito inmobiliario, tiene presencia en España en sectores como el residencial, logístico o residencias estudiantiles. La compañía ha preferido no hacer declaraciones sobre la operación en curso.
Entre los principales propietarios de viviendas en alquiler en Cataluña se encuentran Caixabank (5.064 unidades), Blackstone (2.493, incluyendo otras firmas como Aliseda o Anticipa), Azora, CBRE Investment Management a través de Nestar (1.046), Cerberus (980) y Santander (575), según datos de Civio. Vivenio, por su parte, no ha especificado cuántos inmuebles tiene actualmente en esta comunidad, aunque al salir a Bolsa en 2018 contaba con 598.