(Expansión, 30-12-2024) | Mercantil, civil y administrativo
El mercado inmobiliario atraviesa uno de sus momentos más dinámicos desde la crisis de la burbuja inmobiliaria, y los analistas prevén que esta tendencia se mantenga en 2025, aunque con un ritmo algo más moderado que en 2024. ¿Los motivos? Por un lado, la reducción de los tipos de interés está facilitando la entrada de compradores particulares en un mercado previamente dominado por inversores. Por otro, la creciente brecha entre la oferta y la demanda continuará intensificándose debido a la escasez de nuevas promociones. Esto seguirá ejerciendo presión sobre los precios, tanto en el ámbito de la compraventa como en el alquiler. En este último caso, los propietarios podrán permitirse ser más selectivos, lo que podría excluir a inquilinos considerados de mayor riesgo, como inmigrantes y familias con hijos.
La caída del euríbor y la competencia entre las entidades financieras por captar nuevos clientes han impulsado las compraventas de viviendas en la segunda mitad de 2024, especialmente mediante hipotecas. Para 2025, se espera que esta tendencia continúe al alza, respaldada por nuevas bajadas de tipos de interés, aunque en niveles más contenidos. Según un consenso de analistas reunido por EXPANSIÓN, se proyecta un incremento anual del 6,5% en las transacciones, alcanzando más de 680.000 operaciones, el mayor número desde la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, se anticipa un cambio significativo: si anteriormente los inversores lideraban la demanda, ahora serán las clases medias y medias-bajas las que asuman ese rol, muchas veces con el apoyo familiar. Esto llevará a un desplazamiento de la presión de la demanda desde las grandes ciudades hacia municipios más pequeños y, dentro de las grandes urbes, desde las zonas céntricas hacia la periferia y barrios más económicos.
Esta creciente demanda, combinada con la insuficiencia de oferta, hará que los precios continúen subiendo en 2025, aunque a un ritmo más lento que en 2024. Los expertos estiman un incremento del 6,2% este año, tras un aumento más acentuado en la segunda mitad de 2024. La escasez de obra nueva agudizará el déficit habitacional, pasando de 500.000 viviendas actuales a casi 700.000. No obstante, la búsqueda de opciones más asequibles por parte de los compradores y el margen limitado para reducir las cuotas hipotecarias moderarán las subidas. En el caso de la obra nueva, los precios podrían aumentar más significativamente, debido a las mayores exigencias de los compradores.
En el mercado del alquiler, el desequilibrio entre oferta y demanda alcanzará máximos históricos, con más de 100 solicitudes por inmueble en los primeros días tras su publicación, una cifra que se cuadruplica en Barcelona. Los analistas prevén un aumento de precios del 8,6%, algo menor que en 2024. Aunque la falta de vivienda seguirá siendo crítica debido a la inseguridad jurídica para los propietarios y los límites en la actualización de rentas, la bajada de las cuotas hipotecarias permitirá a algunos inquilinos optar por la compra, frecuentemente con ayuda familiar. Por otro lado, muchos propietarios preferirán ser más selectivos al elegir inquilinos, dejando fuera del mercado a aquellos con perfiles considerados más riesgosos, como trabajadores con contratos temporales o familias con hijos.
¿Hasta dónde llegará este auge? A diferencia de 2007, cuando el mercado estaba marcado por una burbuja especulativa, el actual aumento de precios responde principalmente a un desajuste estructural entre oferta y demanda, sin señales de corrección a corto o mediano plazo. Según Teresa Marzo, CEO de Elix, el alivio en los precios vendrá con políticas que incrementen la oferta, como la promoción de modelos residenciales alternativos, mayor seguridad jurídica para inversores y agilización de trámites para transformar suelos y edificios en viviendas, medidas que, por ahora, no se vislumbran en el horizonte. Patricia Rodríguez-Lázaro, directora de inversión en Clikalia, también subraya que la falta de oferta, tanto para venta como para alquiler, seguirá siendo el principal desafío, agravado por la escasez de suelo disponible y el aumento del número de hogares, lo que podría impulsar la rehabilitación como una alternativa frente a la limitada construcción de obra nueva.