(Cinco Días, 06-02-2025) | Mercantil, civil y administrativo
El mercado inmobiliario en 2024 estuvo marcado por un elevado número de compraventas y precios en máximos históricos. Según los datos publicados por los registradores de la propiedad, el año pasado alcanzó un nuevo récord en el precio medio de la vivienda, situándose en 2.086 euros por metro cuadrado. Esto lo convierte en el año más caro hasta la fecha, superando incluso los niveles alcanzados en 2006 y 2007, los momentos más álgidos de la burbuja inmobiliaria, sin considerar el impacto de la inflación acumulada.
En el caso de la obra nueva, el precio medio se elevó a 2.265 euros por metro cuadrado, alcanzando también su máximo histórico. Por su parte, las viviendas de segunda mano registraron un precio promedio de 2.039 euros por metro cuadrado, acercándose a los niveles de 2007. A pesar de estos récords, la tendencia sigue siendo al alza. Al cierre del año, el precio medio ya había aumentado a 2.164 euros por metro cuadrado (2.338 euros en obra nueva y 2.113 euros en segunda mano).
El incremento de los precios responde, según los expertos, a la combinación de una oferta limitada con una demanda en constante crecimiento. La estadística registral refleja que en 2024 se cerraron 636.909 operaciones de compraventa, una cifra muy similar a la de 2022, el año con mayor actividad desde la burbuja inmobiliaria. A diferencia de aquella época, hoy la mayor parte de las transacciones corresponden a viviendas de segunda mano, aunque la venta de obra nueva ha experimentado un notable incremento porcentual.
Santiago Carbó, catedrático de Análisis Económico de la Universitat de València, advierte que el encarecimiento de la vivienda está dificultando cada vez más el acceso a un hogar asequible. A pesar de las medidas gubernamentales para contener los precios, considera que sus efectos tardarán en hacerse notar, posiblemente más allá de 2026. Según él, la solución pasaría por aumentar significativamente la oferta de viviendas, algo que requiere varios años. No obstante, descarta una crisis inmobiliaria similar a la de la burbuja, ya que la actual situación se debe a un desajuste entre oferta y demanda, y no a un sobreendeudamiento masivo.
José García Montalvo, catedrático de Economía en la Universitat Pompeu Fabra, coincide en que la presión sobre los precios se mantendrá a medio plazo, como refleja el índice de ventas repetidas, que muestra un incremento del 12% en la revalorización de los inmuebles. Aunque se prevé la construcción de hasta 135.000 viviendas en 2025, su impacto en los precios tardará en notarse.
El auge del mercado inmobiliario se debe a varios factores. La mejora de los indicadores económicos, con un incremento del empleo, mejores salarios y mayor consumo, ha impulsado la demanda. Además, la bajada de los tipos de interés en la segunda mitad del año ha facilitado el acceso al crédito hipotecario.
De las casi 637.000 compraventas registradas en 2024, el 80% correspondieron a viviendas de segunda mano. Sin embargo, la venta de obra nueva experimentó un aumento del 22% respecto a 2023, alcanzando 131.764 transacciones. Este crecimiento le permitió ganar participación en el mercado, aunque las viviendas usadas también aumentaron sus operaciones en un 6,4%.
Los compradores extranjeros continúan desempeñando un papel clave en el sector, representando casi el 15% de las transacciones. Británicos, alemanes, holandeses, marroquíes, franceses, rumanos e italianos son los principales inversores, con especial interés en las zonas costeras como Baleares, la Comunidad Valenciana y Canarias, que concentran el 60% de estas operaciones.
Sergio Nasarre, catedrático de derecho civil y fundador de la Cátedra UNESCO de Vivienda, señala que la demanda extranjera ha crecido exponencialmente, pasando del 4% en 2009 al 14,5% actual. Advierte que esta situación pone en desventaja a las familias españolas, ya que muchos compradores foráneos adquieren inmuebles sin necesidad de hipoteca. Además, menciona que el mercado del alquiler tampoco ofrece alternativas accesibles, ya que las recientes regulaciones han generado incertidumbre entre los propietarios, reduciendo la oferta y elevando los precios.
El año 2024 también registró un incremento en la firma de hipotecas, impulsado por la reducción de los tipos de interés. En total, se formalizaron 435.328 préstamos hipotecarios, un 13,4% más que en 2023. Aproximadamente el 70% de las compras de vivienda se realizaron con financiación hipotecaria, mientras que el 30% se adquirieron sin necesidad de crédito. Según los registradores, el uso de hipotecas es más frecuente en regiones donde los precios son más elevados, mientras que en otras zonas se recurre más a la compra al contado.