(El Periódico, 22-01-2025) | Mercantil, civil y administrativo
El pasado jueves, Sareb informó que no recibió ninguna oferta durante la primera fase del Plan Viena, el ambicioso proyecto de colaboración público-privada con el que el conocido como "banco malo" pretendía desarrollar hasta 3.770 viviendas destinadas al alquiler asequible en varias regiones de España. Factores como la situación política, la incertidumbre sobre el futuro de Sareb, las ubicaciones de los terrenos y la posible demanda han sido determinantes en la decisión de los fondos de inversión y promotores de no participar en la iniciativa.
La entidad, controlada mayoritariamente por el Frob, lanzó en octubre la primera etapa de este plan, que proponía ceder a empresas privadas el derecho de superficie de 50 terrenos durante 80 años. Estas empresas serían responsables de construir las viviendas y alquilarlas a precios asequibles, obteniendo su rentabilidad a través de las rentas. Aunque al menos diez inversores analizaron la propuesta, concluyeron que no resultaba lo suficientemente rentable. Según algunos de los consultados, "los números no cuadraban" o el proyecto "no era atractivo".
Este revés ocurrió a pesar de contar con una línea de financiación "blanda" de 600 millones de euros, garantizada por el Banco Europeo de Inversiones (BEI) y el Instituto de Crédito Oficial (ICO). El interés inicial fue significativo, con 40 consultas registradas en el Portal de Contratación del Estado. Incluso, PwC, encargada del diseño del plan, organizó un "road show" en Londres para captar inversores, aunque sin éxito.
El Plan Viena incluía 50 terrenos con capacidad para unas 3.770 viviendas distribuidas en 39 municipios y agrupadas en siete lotes según su ubicación geográfica. El lote más pequeño, que abarcaba Madrid, Castilla-La Mancha y Aragón, requería una inversión mínima de 39 millones de euros, mientras que el más grande alcanzaba los 109 millones. Según varias fuentes, el tamaño de los lotes era demasiado elevado, lo que dificultó la participación de promotores locales y pequeños inversores.
Otro obstáculo fue la ubicación de algunos terrenos, que no garantizaban una demanda suficiente para lograr la ocupación total de las viviendas, algo imprescindible para garantizar la rentabilidad. Además, en ciertas regiones, los inversores temían problemas como la morosidad o la ocupación ilegal, sin garantías de cobro efectivas.
Algunos inversores han señalado que parte del fracaso se debe al diseño del plan realizado por PwC, que percibirá 468.194 euros por su trabajo pese a los resultados negativos. Los márgenes de rentabilidad propuestos eran tan ajustados que la diferencia entre participar o no fue mínima.
La incertidumbre política y la situación de Sareb también influyeron. En los próximos meses, el Ministerio de Vivienda asumirá las viviendas propiedad del "banco malo". Además, la reciente decisión de traspasar las 40.000 viviendas de Sareb a la Empresa Pública de Vivienda (actual Sepes) y la paralización de la venta de Árqura Homes, que incluye terrenos para 15.000 viviendas más, han añadido más dudas entre los inversores.
Sareb, que debe disolverse antes de finales de 2027, enfrenta un futuro incierto debido al volumen de activos tóxicos que aún gestiona. Sin embargo, el Plan Viena no debería haberse visto afectado por esta cuestión, ya que los terrenos previstos serían transferidos a Sepes una vez adjudicados.
En un comunicado, Sareb ha anunciado que abrirá un periodo de análisis y diálogo con el sector para identificar las causas del fracaso y realizar los ajustes necesarios para relanzar el proyecto. El tiempo dirá si esta iniciativa logra materializarse y si los actores implicados consiguen alinear sus intereses para sacar adelante el primer gran proyecto estatal de colaboración público-privada en vivienda asequible.