(El País, 07-02-2025) | Fiscal
Las comunidades autónomas esperan beneficiarse del repunte del mercado inmobiliario, que en 2025 podría superar incluso las cifras de 2022, cuando se registraron más de 650.000 compraventas de viviendas en España, un hito no visto desde la crisis financiera y el estallido de la burbuja inmobiliaria. De los 11 gobiernos regionales que han presentado sus proyectos de Presupuestos Generales para este año, todos prevén un incremento superior al 25% en la recaudación de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y actos jurídicos documentados (AJD), tributos que gravan principalmente la compraventa de viviendas de segunda mano, que dominan el mercado. En términos económicos, esta previsión conjunta elevaría la recaudación hasta los 6.000 millones de euros, frente a los 4.700 millones de 2024.
El Ministerio de Hacienda elabora anualmente un informe con los datos presupuestarios de las comunidades autónomas. En esta edición, analiza las cuentas de 11 territorios, quedando fuera Aragón, Baleares, Castilla y León, Cataluña, Murcia y la Comunidad Valenciana, por no haber presentado aún sus presupuestos. Según el informe, se esperan incrementos generalizados en la recaudación del ITP y el AJD, salvo en Castilla-La Mancha, donde se proyecta una caída del 8%. En contraste, Andalucía y Madrid anticipan subidas del 33% y 40%, respectivamente.
Estos aumentos reflejan la previsión de que el mercado inmobiliario de segunda mano continúe con su dinamismo en 2025, siguiendo la tendencia observada en 2024. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), hasta noviembre del año pasado se habían registrado unas 590.000 compraventas de viviendas, de las cuales casi el 80% correspondían a inmuebles de segunda mano. Además, la estadística registral indica que el año cerró con más de 636.000 operaciones.
El ITP y el AJD son impuestos indirectos que gravan, respectivamente, las transacciones inmobiliarias y ciertos actos financieros. Su gestión está descentralizada en las comunidades autónomas, que pueden ajustar los tipos impositivos. El ITP se aplica a la compraventa de bienes patrimoniales, la constitución de hipotecas y la cesión de derechos sobre inmuebles. Por su parte, el AJD grava documentos notariales y mercantiles, como escrituras hipotecarias y pólizas de seguros. Dado que el número de operaciones y los precios de las viviendas están en alza, la recaudación de estos impuestos también aumenta.
María Cadaval, profesora de Economía Aplicada en la Universidad de Santiago de Compostela, explica que el crecimiento económico sostenido previsto para 2025 impulsará tanto el volumen de compraventas de viviendas de segunda mano como el valor de mercado de los inmuebles, lo que justifica las expectativas de mayor recaudación.
Las comunidades planean aprovechar este auge para fortalecer sus cuentas. Andalucía, por ejemplo, prevé aumentar en más de 550 millones su recaudación por estos impuestos, debido al inesperado dinamismo del mercado inmobiliario en 2024. Galicia también espera una evolución positiva tanto en el número de operaciones como en los precios. Según Caixabank Research, el número de transacciones en 2025 rondará las 650.000, igualando el registro de 2022, mientras que los precios podrían subir casi un 6%.
El encarecimiento de la vivienda es otro factor clave para entender estas previsiones. Desiderio Romero, economista senior de Funcas, señala que la presión en el mercado del alquiler continuará empujando a los compradores hacia la compraventa, sector ya tensionado. Esto no solo elevará el número de transacciones, sino que también incrementará los precios, ampliando así la base imponible del ITP, que se calcula en función del valor de referencia catastral o, si es superior, del precio de compraventa, lo que ocurre en la mayoría de los casos.
A esto se suma un nuevo elemento que podría incrementar aún más la recaudación y que las autonomías no han considerado en sus previsiones: una reciente sentencia del Tribunal Supremo, emitida en diciembre, que permite a Hacienda ajustar el valor declarado por el contribuyente al valor de tasación, lo que podría incrementar ligeramente las bases imponibles. Dado que la sentencia se publicó a finales de año, su impacto aún no ha sido reflejado en los presupuestos.
Romero destaca que este aumento en la recaudación se produce en un contexto en el que muchas comunidades han continuado con políticas de reducción de impuestos, aplicando deducciones y bonificaciones. Sin embargo, aunque estas medidas alivian la carga fiscal para ciertos colectivos, su efecto es limitado y queda compensado por el crecimiento en el número de transacciones y el incremento del valor de mercado de los inmuebles.
Según los datos del Ministerio de Hacienda, la recaudación del ITP y AJD ha ido recuperándose tras la caída de 2020 debido a la crisis sanitaria. Ese año, los ingresos se desplomaron hasta los 7.500 millones de euros en toda España, pero desde entonces han aumentado, alcanzando los 12.600 millones en 2022, impulsados por el auge de compraventas. En 2024, hasta noviembre, las comunidades habían recaudado unos 11.000 millones. Si las previsiones se cumplen, 2025 podría marcar un nuevo récord.
Aunque aún no hay datos oficiales de las seis comunidades que no han presentado sus presupuestos, el mercado inmobiliario suele mostrar un comportamiento homogéneo a nivel nacional. Por ello, se espera que esas regiones también proyecten aumentos en sus ingresos, especialmente en Cataluña, Comunidad Valenciana y Baleares, que junto con Madrid y Andalucía concentran el mayor volumen de operaciones. Cataluña, por ejemplo, presupuestó 2.400 millones en 2023, mientras que la Comunidad Valenciana alcanzó los 2.000 millones y Baleares los 850 millones.
Finalmente, Cadaval señala que, además del dinamismo del mercado, algunas comunidades han implementado estrategias de inspección más rigurosas, lo que podría contribuir a aumentar la recaudación mediante una reducción del fraude fiscal.