(El País, 07-03-2025) | Mercantil, civil y administrativo
Préstamos más económicos, pero a la vez más difíciles de obtener debido al encarecimiento de la vivienda. Esta aparente contradicción ha llevado a un aumento del número de personas que optan por el alquiler, a pesar de la reducción de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). Sin embargo, esta situación ha favorecido que las ejecuciones hipotecarias hayan disminuido en 2024 por tercer año consecutivo. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) este jueves, estos procedimientos, mediante los cuales los prestamistas inician el proceso para recuperar el inmueble ante el impago del deudor, se redujeron un 4,3% respecto a 2023. En total, se registraron 8.921 casos relacionados con viviendas habituales, la cifra más baja desde 2020, aunque todavía superior a los niveles previos a la pandemia.
Esta ligera mejora ha estado influenciada por un entorno económico más favorable, resultado de la política monetaria expansiva adoptada por el BCE y del fortalecimiento de la economía nacional, lo que ha permitido a muchas familias recuperar su nivel de ingresos previo a la crisis sanitaria. Durante 2024, el organismo bancario redujo los tipos de interés en cuatro ocasiones, aliviando la carga financiera de los hogares con hipotecas, especialmente aquellas con tipo variable, ya que el euríbor tiende a ajustarse a estos cambios. El año comenzó con el euríbor en el 3,609% y terminó con una caída de más de un punto, lo que ha supuesto un alivio significativo en las cuotas mensuales.
Otro factor clave en la reducción de las ejecuciones hipotecarias, según los expertos, es el creciente número de familias que viven de alquiler debido a la dificultad de acceder a una vivienda en propiedad. Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil y fundador de la Cátedra UNESCO de Vivienda, sostiene que la caída en el número de estos procedimientos se debe, en gran medida, a las dificultades que enfrenta la clase media para obtener hipotecas tras la crisis financiera de 2008. "Antes de la crisis se concedían hasta 1,7 millones de hipotecas anuales, mientras que en la actualidad rondamos las 400.000. Es lógico que haya menos ejecuciones hipotecarias, pero habría que analizar también los desahucios por impago de alquiler", señala. De hecho, los datos del INE reflejan que, mientras la proporción de hogares con vivienda en propiedad ha ido disminuyendo de forma constante, el porcentaje de alquiler ha aumentado más de cinco puntos en la última década.
El descenso en las ejecuciones hipotecarias se mantiene por tercer año consecutivo, después del fuerte repunte de 2021, cuando se registraron 12.166 casos. Ese incremento estuvo influido por la acumulación de procedimientos durante 2020 debido al cierre de juzgados y registros a raíz de la pandemia. En 2022, la cifra comenzó a bajar, aunque todavía superaba los 11.000 casos, mientras que en 2023 se acercó a los 10.000.
Si se compara con años anteriores, el volumen de procedimientos iniciados en 2024 solo es superior al de 2018, 2019 y 2020. Este último estuvo marcado por el impacto de la pandemia, mientras que en los dos anteriores se registraron mínimos históricos de ejecuciones hipotecarias debido a diversas sentencias judiciales, tanto nacionales como europeas, que cuestionaron la legislación española en la materia. En particular, estos fallos limitaron la capacidad de los bancos para iniciar una ejecución ante un impago mínimo, lo que llevó a muchas entidades a paralizar los procedimientos hasta que la situación se aclaró con la entrada en vigor, en junio de 2019, de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Los datos revelan que las hipotecas más antiguas siguen siendo las más problemáticas. En 2024, el 14,9% de las ejecuciones correspondieron a préstamos concedidos en 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Esto demuestra que, aunque el sistema financiero se ha estabilizado, las secuelas de aquella crisis siguen afectando a muchas familias. El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España destaca que casi la mitad (48,9%) de las ejecuciones iniciadas en 2024 provienen de hipotecas firmadas entre 2005 y 2008, cuando los precios de la vivienda eran elevados y los controles de solvencia menos estrictos.
En cuanto a los inmuebles afectados, la mayoría de las ejecuciones (90,5%) correspondieron a viviendas de segunda mano, que continúan representando el grueso de estos procedimientos. No obstante, su número ha caído un 4% respecto a 2023, acumulando tres años consecutivos de descenso. El resto de las ejecuciones afectaron a viviendas de nueva construcción.
Por otro lado, aunque las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales han disminuido, el total de inscripciones relacionadas con todo tipo de fincas aumentó casi un 5% respecto a 2023, superando los 20.200 casos. Este dato incluye, además de viviendas, locales comerciales, garajes, oficinas, trasteros, naves industriales y otros activos inmobiliarios.
A pesar de que la reducción de los tipos de interés comenzó a notarse a mediados de 2024, su efecto sigue presente. Según el economista Santiago Carbó, este año se percibirá plenamente la reducción de las cuotas hipotecarias conforme se revisen los préstamos con un euríbor más bajo. Además, prevé que en 2025 el proceso de flexibilización monetaria continuará ayudando a estabilizar la economía y mejorar la situación financiera de los hogares.