(El País, 24-04-2025) | Mercantil, civil y administrativo
El mercado inmobiliario español ha experimentado un notable aumento en la compraventa de viviendas por parte de ciudadanos extranjeros, especialmente en propiedades de elevado valor. En 2024, las operaciones protagonizadas por compradores internacionales se aproximaron a las 93.000, lo que representa un incremento del 6,4% con respecto al año anterior, según el Colegio de Registradores. En particular, las adquisiciones de inmuebles por más de 500.000 euros crecieron un 20%, un dato significativo si se tiene en cuenta que esta era la cifra mínima para acceder a la conocida golden visa, recientemente suprimida.
La eliminación de este visado de residencia para inversores extranjeros ha actuado como catalizador en los últimos meses, provocando un aumento de compras de alto importe antes de que dejara de estar disponible. A esta circunstancia se suma el encarecimiento general de la vivienda, lo que ha llevado a que más operaciones superen ese umbral de medio millón de euros.
François Carriere, presidente de Coldwell Banker España y Andorra, reconoce un repunte en el interés por inmuebles de ese rango de precio, aunque subraya que solo un pequeño porcentaje (alrededor del 5%) de sus clientes extranjeros adquirían propiedades con el fin de obtener el visado de residencia. En su mayoría, estos compradores proceden de Estados Unidos, Turquía y países del Golfo.
Introducidas en 2013, las golden visa buscaban atraer capital extranjero en plena crisis económica. Pero, con el cambio de contexto y el tensionamiento del mercado residencial actual -marcado por una escasa oferta de viviendas y el auge del alquiler turístico-, el Gobierno optó por suprimir esta herramienta como parte de una estrategia más amplia para mejorar el acceso a la vivienda.
Rubén González, socio fundador de Mavericks Inmobiliaria, confirma que varios clientes, especialmente estadounidenses y costarricenses, se apresuraron a cerrar operaciones antes de la desaparición del visado, anunciada por Pedro Sánchez en primavera de 2024 y oficializada el 3 de abril. Las zonas costeras y turísticas como Baleares, Málaga, Alicante y las provincias catalanas, junto con grandes ciudades como Madrid y Barcelona, se mantienen como las favoritas de los inversores internacionales.
Según el Anuario 2024 del Colegio de Registradores, los extranjeros representaron el 14,6% del total de las compraventas, el segundo porcentaje más alto desde que se recopilan datos. Las provincias donde más peso tiene este tipo de comprador son Alicante, Santa Cruz de Tenerife, Baleares y Málaga, todas con más del 30% de operaciones realizadas por foráneos.
Fijando la atención en las viviendas de alto precio, el 10,76% de las compraventas realizadas por extranjeros en 2024 superaron los 500.000 euros, el nivel más alto registrado. Más de la mitad de estas transacciones fueron realizadas por ciudadanos extracomunitarios, que son quienes más se beneficiaban de las golden visa.
Desde su puesta en marcha, España ha otorgado más de 22.400 visados dorados por inversión inmobiliaria, concentrados principalmente en ciudades como Barcelona, Madrid y zonas turísticas. La mayoría de estos permisos se concedieron a ciudadanos chinos, rusos, ucranianos y británicos.
Además del factor legal, el aumento del valor de las viviendas ha influido en el auge de las transacciones de alto importe. En 2024, el precio medio del metro cuadrado alcanzó los 2.086 euros, un récord histórico. Las provincias más caras fueron Gipuzkoa, Baleares, Madrid, Barcelona, Bizkaia y Málaga.
En palabras de González, el crecimiento de este tipo de operaciones se debe en un 80% al intento de aprovechar las últimas oportunidades para conseguir el visado de residencia, y en un 20% a la subida del valor de las propiedades. "Una vivienda que antes costaba 450.000 euros ahora supera fácilmente los 500.000", afirma. Aun así, considera que la desaparición de las golden visa no supondrá un cambio drástico: "España sigue siendo un destino atractivo para los compradores internacionales".