(El Economista, 24-03-2025) | Fiscal
Para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, es posible deducir de los ingresos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los bienes cedidos con él, siempre que reflejen su depreciación real. Sin embargo, no son deducibles los intereses ni otros gastos financieros previos a la firma del contrato de arrendamiento. Además, los gastos de financiación y los de conservación y reparación no pueden superar, en cada caso, el importe de los ingresos íntegros obtenidos. Estos gastos deben ser asumidos por el arrendador; si los cubre el arrendatario, deben repercutirse para que puedan ser desgravados.
En el caso del alquiler de inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto se puede reducir en un 90% si el contrato de arrendamiento se ha firmado con el mismo propietario y la vivienda está ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, siempre que la nueva renta inicial haya disminuido más de un 5% respecto al contrato anterior, una vez aplicada la actualización anual de la renta.
Si se trata del primer alquiler de la vivienda, siempre que esté situada en una zona de mercado residencial tensionado y el inquilino tenga entre 18 y 35 años, la reducción aplicable es del 70%. En caso de que haya varios arrendatarios en una misma vivienda, esta reducción se aplica únicamente sobre la parte proporcional del rendimiento neto correspondiente a aquellos inquilinos que cumplan con los requisitos establecidos.
También se puede aplicar una reducción del 70% cuando el arrendatario sea una Administración Pública o una entidad sin ánimo de lucro legalmente reconocida, y la vivienda se destine al alquiler social con una renta mensual inferior a la fijada en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o para alojar a personas en situación de vulnerabilidad económica. Del mismo modo, esta reducción se concede si la vivienda está acogida a un programa público que limite la renta del alquiler.
Si la vivienda ha sido objeto de una rehabilitación conforme al artículo 41 del Reglamento del Impuesto y la obra se finalizó en los dos años previos a la firma del contrato, se puede aplicar una reducción del 60%. Finalmente, en cualquier otro caso de alquiler de vivienda, la reducción será del 50%.
Para beneficiarse de estas reducciones, es imprescindible que se cumplan los requisitos en el momento de la firma del contrato y que se mantengan mientras dure el arrendamiento. Además, estas reducciones solo se pueden aplicar sobre rendimientos netos positivos que hayan sido incluidos en una autoliquidación presentada antes de que se inicie un procedimiento de verificación, comprobación o inspección que examine dichos rendimientos.
No se podrán aplicar reducciones sobre la parte de los rendimientos netos positivos derivados de ingresos no declarados o de gastos indebidamente deducidos que sean regularizados en un procedimiento de revisión, incluso si estos errores se reconocen voluntariamente durante la tramitación del mismo. Asimismo, tampoco se concederán reducciones en contratos de alquiler que incumplan la normativa sobre precios en zonas de mercado residencial tensionado, establecidas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Por otro lado, los rendimientos netos generados en un período superior a dos años, así como aquellos considerados reglamentariamente como obtenidos de manera notoriamente irregular en el tiempo, pueden beneficiarse de una reducción del 30%, siempre que se imputen en un único período impositivo. No obstante, esta reducción solo se aplicará sobre una cuantía máxima de 300.000 euros anuales.
Es importante tener en cuenta las condiciones de los contratos firmados antes del inicio del ejercicio 2024. En el caso de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 26 de mayo de 2023, en 2024 deberá seguir aplicándose la reducción del 60%. Por otro lado, si el contrato se formalizó entre el 26 de mayo y el 31 de diciembre de 2023, en 2023 solo pudo aplicarse una reducción del 60%. A partir del 1 de enero de 2024, podrán aplicarse las reducciones del 90%, 70%, 60% o 50%, según las condiciones específicas de cada contrato.